實(shí)際戶型與預(yù)售商品房合同不符
戶主可以退房嗎？
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一起來看民法典的規(guī)定
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案例一
“售樓處的樣板房，與預(yù)售商品房合同上是一致的，但與實(shí)際戶型卻是東西戶相反的。戶主想按照合同退房，但是開發(fā)商認(rèn)為其設(shè)計(jì)沒有變更，只是測(cè)繪公司把圖弄錯(cuò)了。開發(fā)商不承認(rèn)自己違約，合同里也沒有具體的相關(guān)標(biāo)明。開發(fā)商到底算不算違約？如果能夠退房，應(yīng)如何賠償？”
如房屋實(shí)際情況與合同約定不符，則開發(fā)商屬于違約，但具體能否退房以及如何賠償，需要依照合同約定以及實(shí)際損失的情況確定。
首先，商品房實(shí)際戶型與合同約定不符的，構(gòu)成違約。根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)按約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)采取補(bǔ)救措施、賠償損失等違約責(zé)任。因此，如果預(yù)售合同中對(duì)于戶型朝向有明確約定的，開發(fā)商應(yīng)按約定履行合同義務(wù)。根據(jù)合同相對(duì)性的原則，其所稱測(cè)繪公司將圖紙弄錯(cuò)的說法，并不能免除開發(fā)商對(duì)你方的違約責(zé)任。
其次，如果預(yù)售合同中對(duì)于解除合同及違約責(zé)任有明確約定，可按合同約定處理。若無明確約定，則只能法定解除合同。根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方有違約行為致使無法實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方可以解除合同。這里需要你方證明該房屋的交付確實(shí)不能實(shí)現(xiàn)你們的購房目的，方可解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
建議你方可先與開發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成可向法院起訴，要求解除合同，退還已支付的房款，并賠償你方因此造成的實(shí)際損失。
案例二
“有人找我父親蓋房子，父親沒時(shí)間，就介紹給了他的朋友，雙方談好了價(jià)錢。后來他的朋友在施工過程中受傷了，起訴了需要蓋房子的人后，又追加父親為被告人，讓父親和之前的被告一起賠償誤工費(fèi)等費(fèi)用。父親在介紹時(shí)，并沒有抽取任何費(fèi)用，需要承擔(dān)法律責(zé)任嗎？”
根據(jù)描述，你的父親只是介紹人，沒有從傷者的報(bào)酬中取得任何利益，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
根據(jù)民法典第七百七十條的規(guī)定，你父親的朋友為房主建造房屋，房主支付報(bào)酬，雙方之間建立了承攬合同關(guān)系。根據(jù)民法典第一千一百九十三條的規(guī)定，承攬人在完成工作過程中造成第三人損害或者自己損害的，定作人不承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
但是，定作人對(duì)定作、指示或者選任有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)建筑法的規(guī)定，建造房屋應(yīng)該找有資質(zhì)的單位承建，農(nóng)民自建低層建筑不適用該法的規(guī)定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村自建低層住宅為農(nóng)民自建兩層（含兩層）以下住宅。因此，如建造的房屋為非農(nóng)村自建房屋或農(nóng)村自建兩層以上房屋，則房主就選任承包人存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)在過錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。如建造的房屋為農(nóng)村自建房屋兩層（含兩層）以下，則房主不承擔(dān)責(zé)任。
根據(jù)民法典第一千一百六十五條的規(guī)定，行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。雖然建房的報(bào)酬是由你父親和房主談的，但傷者是自愿接受該報(bào)酬并承接了該建房工作，你父親作為介紹人，沒有從中獲取報(bào)酬，對(duì)事故的發(fā)生也沒有過錯(cuò)，你父親對(duì)他朋友受傷的事實(shí)不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
